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公證新規對房產全項委托說“不”

2017-08-26
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近日,司法部在官方網站上公布《關于公證執業“五不準”的通知》(下稱通知),其中,影響最大的當屬“不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證” 以及“重大事項一次一委托” 、“不得在公證書中設定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款”。業內人士表示,這樣一來,如果需要委托代理,交易時間都將延長,從某個角度而言,踐行了“房住不炒”的要求。


  新規:不得辦理房產“全項委托公證”


  今年7月,北京數十名老年人遭遇“以房養老”騙局。一些人利用利息等誘騙老年人,辦理具有強制效力債權文書公證和對房產全權委托處理的公證,偷偷過戶房產,給老年人帶來巨大財產損失。


  為此,《通知》規定:不準為未查核真實身份的公證申請人辦理公證。公證機構、公證員應嚴格審查公證申請人的身份,未經證件視讀、單獨談話、交叉印證、身份證識別儀核驗等程序,不得辦理公證。申請人使用臨時身份證,公證員未到公安部門核實的,不得受理公證申請;不準辦理非金融機構融資合同公證。在有關管理辦法出臺之前,公證機構不得辦理自然人、法人、其他組織之間及其相互之間的融資合同公證及賦予強制執行效力公證;不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證。公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委托公證時,不得辦理一次性授權全部重要事項的委托公證,不得在公證書中設定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內容;不準辦理具有擔保性質的委托公證。


  雖然此新規的背景是針對近期多起老年人涉“以房養老騙局”導致重大社會影響的事件,但卻進一步抑制了投機炒房客。舉例說明,A為買家(即投資客),B為原業主(在外地工作),在這份文件出臺之前,B只要出具一份授權文件,授權A代替他辦理賣房、收房的全部手續,然后B在銀行貸款申請書上簽字即可。整個賣房過程,A可以單獨全部辦理,甚至包括未來的水電費過戶。但政策出臺之后,規定“不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證”,必須“重大事項一次一委托”。于是,整個買房過程每當有新的重要手續時,幾乎都要B給A一次授權,辦理一次公證。


  易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為,這樣一來,如果當事人無法自己辦理,需要代理的,二手房交易時間長度將大大延長,再加上現在銀行貸款發放速度緩慢,完成一套房的交易手續至少要半年。這等于進一步減緩了房屋的流動性,起到抑制炒房客的效果。


  業界:投資客手握委托權后 交易風險增加


  不過,記者了解到,在當前樓市政策、信貸政策嚴厲打擊“投機炒房”的背景下,大部分投資客并不會“明目張膽”地炒房。在實際的二手交易過程中,投資客通常會偽裝成剛需客,并通過故意模糊買賣合同,騙過業主賣家,獲得全權委托權利,給真心實意出售房屋的二手房業主帶來交易隱患和風險。


  有中介人士告訴記者,有的投資客在低價取得房屋后,會高價轉手給新買家,從中賺取差價。若這中間產生糾紛,新買家可能會主張“原業主”與“投資客”惡意串通,原業主將面臨起訴風險。還有的投資客一般會將房屋進行“裝修改造”,讓房屋表面光鮮(但質量不能保證),從而以高價賣給新買家。更有的投資客一房多賣,產生糾紛后,新買家會要求原業主承擔法律責任。


  此外,在未尋到新買家之前,一些投資客會將房屋出租。若出租人在房屋內從事違法活動,公安機關會直接向原業主追責。投資客若在未支付全款的前提下,取得原業主委托,可能存在將房屋轉售賺取差價后卷款潛逃的情況,原業主將“錢屋兩失”。


  在實際二手交易中,大部分投資客會隱藏自己的身份,偽裝成剛需客購房,他們通常會跟業主說自己購房的目的是自住。那如何識別炒房客與剛需客呢?廣州中原地產有關人士表示,投資客和剛需客有明顯的區別。


  首先,投資客基本上資金充足,購房會一次性付款,極少按揭。其次是低于市場價購買,投資客通常精通樓市,對市場價格變化了如指掌,通常會投資那些低于市場價的房源。另一個特點是購房速度快。投資客精通樓市,對符合投資條件的房源下手速度很快,不會像一般剛需反復看房,猶豫觀望。此外,投資客通常會爽快支付定金,以迷惑業主盡快簽約,定金可能會支付得比較高。若簽訂合同后業主拒絕委托其處分房產,這些投資客則可以“高額違約金”脅迫業主。


  建議1


  警惕這些模糊約定 避免“被委托”


  雖然司法部的“五不準”中,明確不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證。但對投資客而言,仍可通過多跑幾個公證機構的方式集齊涉及出售、租賃、抵押等幾項重要處分權(增加的購房成本對炒房客而言基本沒有影響)。因此在實際交易中,二手房業主對于買賣合同的謹慎度,依然不能放松。


  由于投資客通常會將房屋買賣合同的公證條款先進行模糊約定,以騙過賣房人。因此二手房業主在閱讀買賣合同時,對于涉及“公證”字眼的條款,一定要明確所指。比如,在合同中明確公證委托的受托人,只能是一個人,且明確記載其姓名和證件號碼;在合同中明確公證委托的是具體哪一種權利,例如出售權、租賃權、抵押權,切勿籠統以“處分權、處分、處置”等字眼概括,因不動產的處分權同時包含出售、租賃、抵押、繼承、贈與權等;此外還可以明確公證委托的時間,建議控制在一個月內,盡量避免過長時間的委托;甚至在合同中可以明確具體的公證機構,并且要求只接受某一家公證機構,防止投資客通過多家不同機構來集齊全項處分權。


  除了對買賣合同條款的仔細閱讀外,當投資客找各種理由要求業主授予委托時,二手房業主還需謹慎分析和判斷這些理由。比如聲稱買房實際由其父母出資,房產證可能要寫父母名字,可先將辦理買賣過戶等事宜委托給投資客本人辦理。或者聲稱暫時沒有購房資格(年限不足),要求業主先將辦理買賣過戶等事宜委托給其辦理,待其年限足夠后再自行辦理過戶等等。


  建議2


  業主須親收房款 及時行使“撤銷委托”權利


  二手房業主在賣房交易時,如何維護自身利益?業內人士表示,不管受托人以何種理由和借口,二手房業主應堅定“售房款”必須自己親自接收。只要業主堅持不委托“代收售房款”這一條,就不會“被委托”。


  中原地產有關專家告訴記者,投資客通常精通市場,他們能以很多理由來鼓說業主大幅降價。例如會以一次性付款為誘餌,要求業主大幅降價;或聯合業務員(可能是同伙)對房屋及周邊的樓市做片面的分析,誤導業主對市場作出錯誤判斷。實際上,二手房業主想要清晰了解自己房源的市場價格,并不是難事。一般正規的大型中介機構都會在官網上公布真實的成交價格,可以給業主提供一個相對合理的參考范圍。


  此外,業主還應充分利用“五不準”新規中的“不得在公證書中設定不可撤銷委托”的權利。二手房業主若在交易過程中,發現任何不妥之處,應在保留證據的同時,及時行使“撤銷委托”的權利,及時止損。


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